Gumper API

Arrendador i arrendatari. Qui és qui?

Entrem en el món immobiliari per al lloguer d'un habitatge, i irremeiablement, ens trobem enfront de terminologia que pot confondre'ns. Per això, a Gumper volem aprofundir en el coneixement entre les diferències d'arrendador i arrendatari.

A simple vista es poden confondre per la seva semblança, però saber qui és qui, et resultarà d'utilitat per a desembolicar-te en la teva cerca de pis i en la signatura del contracte de lloguer.

Ens succeeix el mateix si estem pensant a posar en lloguer el nostre pis i busquem la millor opció. Per això aprofundirem tant en la terminologia com en les principals normatives i obligacions que com arrendador o arrendatari hauràs de fer front.

Qui és l'arrendador d'un immoble?

Quan ens referim a l'arrendador d'un immoble ens referim a la persona que és propietària d'un immoble i vol posar-lo a la disposició d'un arrendador i obtenir un rèdit econòmic fruit d'un acord d'arrendament.

Qui és l'arrendatari d'un immoble?

L'arrendatari és el que utilitza el gaudi d'un immoble posat en disposició per un arrendador i que a canvi realitza una contraprestació fruit d'un acord d'arrendament.

Una vegada que hem identificat a l'arrendador i a l'arrendatari hauríem de conèixer la normativa aplicable a l'arrendament d'habitatges normativa aplicable a l'arrendament d'habitatge, així com els drets i obligacions d'arrendador i arrendatari respectivament.

Normativa en l'arrendament d'habitatges

Amb la promulgació del Reial decret –llei 7/2019 sobre mesures urgents en matèria d'habitatge i lloguer, s'han modificat les normatives que s'aplicaven anteriorment i que afecten directament l'arrendador i arrendatari d'un immoble.

Hem de veure les principals novetats del Decret llei promulgat, entre les quals destaquen:

-           Ampliació de la pròrroga obligatòria dels contractes d'arrendament, que passarà dels tres anys actuals a cinc anys. En cas que ens trobem en una situació d'ampliació tàcita de la pròrroga, passarà d'un any a tres anys, en el cas que es tracti de persones físiques i totes dues parts, arrendador i arrendatari no manifestin el seu desig de cancel·lació del contracte d'arrendament.

-           Arrendador com a personatge jurídic: En el cas que la part arrendadora sigui una persona jurídica seran set anys de contracte obligatòria i tres de tàcita.

-           L'IPC serà l'indicador de la pujada de la renda anual i aquesta estarà lligada a la variació d'aquest barem durant el temps que romangui en vigor el contracte. 

-           Limitació de dos mesos de renda les garanties addicionals a la fiança tret que es tracti de contractes de llarga durada.

-           Per a poder resoldre el contracte, una vegada s'aconsegueixi el venciment d'aquest o de qualsevol de les seves pròrrogues, i transcorreguts com a mínim 5 anys si l'arrendador és persona física, set en el cas que es tracti d'una persona jurídica, l'arrendador ha de comunicar a l'arrendatari amb almenys quatre mesos d'antelació, la voluntat de no renovar el contracte. Si no es realitza tal avís, es procedirà a la renovació per terminis anuals fins a un màxim de tres anys, amb l'excepció que l'arrendatari manifesti a l'arrendador amb un mes d'antelació a la data de terminació de qualsevol de les anualitats, la seva voluntat de no renovar el contracte.

-           La potestat de recuperació de l'habitatge pel propietari per a regirar anticipadament el contracte ha de quedar recollida expressament en el contracte, en situacions com, per exemple: necessitat de l'immoble per als seus fills, necessitat de l'habitatge com el seu ús d'habitatge habitual, ús de l'habitatge per part del seu cònjuge si canvien les circumstàncies familiars, necessitat d'ús de l'habitatge per a altres finalitats específiques que poden ser pactats entre arrendador i arrendatari en el transcurs de les operacions.

-           Arrendador i arrendatari poden realitzar obres de millora en l'habitatge sense necessitat de signar un nou contracte, per a això bastarà que aconsegueixin un acord. Pot ser interessant, per a evitar conflictes futurs, recollir aquests acords en un Annex al contracte d'arrendament.

-           Les despeses de gestió immobiliària i de formació del contracte aniran a càrrec de l'arrendador, sempre que sigui una persona jurídica.

-           El comprador d'un habitatge que es troba en situació de lloguer, haurà de respectar el contracte vigent, estigui o no inscrit en el Registre de la Propietat.

Tant com arrendador o arrendatari existeixen alguns punts que mereixen el seu esment a part, ja que, encara que no siguin nous en la normativa, són drets o obligacions sobre les quals es recull el major nombre de reclamacions. És molt important que tinguis informació de primera mà tant si posaràs en lloguer un habitatge com si estàs pensant a llogar-la, això va estalviar-te molts problemes a futur i coneixeràs perfectament els teus drets i obligacions.

Arrendador i arrendatari: Principals obligacions contractuals

Tal com hem comentat a continuació comentarem els punts més significatius en la relació contractual d'aquestes dues figures, en els punts que solen generar més controvèrsia:

-           Mort de l'arrendatari: La mort de l'arrendatari pot ser una situació delicada a l'hora d'entendre què succeeix amb el contracte i els pactes establerts. La Llei d'Arrendaments Urbans recull que aquest contracte pot subrogar-se en el cònjuge, descendents, ascendents o germans, segons els preceptes recollits en la LAU.

-           Quan es revisa la renda?  La regulació de millora i forma de pagament de la renda pot pactar-se lliurement entre les parts. En el cas que no es realitzi cap acord particular, el pagament s'haurà de realitzar de formació mensual i durant els 7 primers dies de cada mes.

Arrendador o arrendatari poden revisar la renda cada any que es compleixi de la vigència del contracte, si no existeix aquest pacte sobre aquest tema, no s'aplicarà la revisió de la renda.

-           Pujada de la renda en cas de millores en l'immoble:  Una vegada hagin transcorregut tres anys des del contracte d'arrendament, si l'arrendador realitza obres de millora, tindrà dret a elevar la renda, a excepció de pactes privats entre les parts que indiquin el contrari.

-           Despeses de comunitat. La responsabilitat de les despeses de comunitat no està regulada de cap manera, per la qual cosa dependrà de l'acord entre les parts per a avaluar la responsabilitat del pagament mensual o anual d'aquestes despeses.

-           Obres de l'arrendatari. Perquè l'arrendatari pugui realitzar obres en l'habitatge haurà de comptar amb el consentiment de l'arrendador.  Podrà realitzar, sense permís previ, obres que no afectin a la configuració, seguretat o estabilitat de l'habitatge.

-           Fiança.  En la celebració del contracte d'arrendament, haurà de proporcionar una fiança que equival a una mensualitat de renda. Existeix la possibilitat que se sol·licitin altres garanties, com per exemple poden ser els avals bancaris, finances personals i podrà anar en funció del que determinin les parts de manera lliure. Una vegada finalitzat el temps estipulat en el contracte o s'arribi a la resolució d'aquest, l'arrendatari en termes generals haurà de retornar les garanties contretes. És habitual, no obstant això que s'utilitzi la fiança per a avaluar l'estat de l'habitatge i després d'aquesta avaluació procedir a la devolució íntegra o parcial en el cas que s'hagin trobat desperfectes dels quals sigui responsabilitat l'arrendatari.

-           Adquisició preferent:  En el cas que l'habitatge arrendat, l'arrendatari tindrà un dret preferent sobre aquesta. Les consideracions d'aquest dret de tanteig i retracte, depenent si s'exerceix abans o després de la compravenda segons el regulat en la Llei.

-           Possibilitat de desistir del contracte. Quan s'ha realitzat un acord d'arrendament, l'arrendatari té la possibilitat de desistir del contracte quan hagin transcorregut els primers 6 mesos. Per a això haurà de comunicar-ho a l'arrendador amb una antelació de 30 dies. Això comporta, que tenim un obligat compliment d'almenys aquests sis mesos i que els diners de la fiança no pot ser destinat a un pagament de la mensualitat, per tant, és recomanable abans de llogar un habitatge tenir en consideració la nostra capacitat financera.

Com pots veure són múltiples les normes que un arrendador o un arrendatari han de complir, així com estar protegits degudament per a la formalització d'un contracte d'arrendament. És per això que et recomanem que contactis amb un professional, a Gumper la nostra experiència ens avala per a garantir-te una transacció amb garanties. Així que, si estàs pensant a posar en lloguer el teu habitatge o llogar una som el soci que necessites.