Gumper API

Com puc realitzar un estudi immobiliari de manera efectiva?

Un estudi immobiliari ha de realitzar-se sota uns determinats paràmetres a fi de determinar el valor del bé que estem taxant.

El principal objectiu d'un estudi immobiliari és establir un valor de la propietat en les condicions actuals del mercat.

Però com es realitza un estudi immobiliari de manera efectiva? En Gumper, t'expliquem el procés de la valoració immobiliària.

El procés de l'estudi immobiliari

El primer que hem de fer, ja siguem compradors o venedors d'un immoble és tenir molt clar el valor d'aquest bé en el mercat actual. Per a això existeixen múltiples maneres de fer-ho. Encara que pugui semblar una cosa senzilla, els estudis immobiliaris requereixen d'amplis coneixements ja que abasten diferents disciplines en funció de l'estat del bé a avaluar.

El primer que hem de conèixer és què volem estudiar, per exemple, si el que desitgem avaluar és la taxació d'un immoble haurem de guiar-nos per la fórmula denominada CRB.

Aquesta fórmula, denominada també cost de reposició brut es formula sent igual al total del sòl més el cost de construcció més les despeses necessàries i els elements recuperables.

Si prenem com a referència aquesta fórmula, podem determinar que el valor de reposició o reemplaçament brut a nou d'immoble és la suma de totes les inversions i actius que són necessaris per a construir, en la data de la valoració un immoble de característiques iguals, que refereixi la mateixa funcionalitat quant a la seva utilitat, metres, ús, però utilitzant els materials de construcció actuals.

Aquest tipus d'estudi immobiliari sol realitzar-se principalment entre immobles que estan en un procés de construcció i de rehabilitació.

Una vegada tinguem aquest valor referit, haurem d'afegir-li el següent mètode, ja que el resultat no pot estar per sobre del valor de mercat, sinó estaríem en una valoració immobiliària poc efectiva.

Com realitzo el càlcul dels conceptes del CBR?

Hem comentat la fórmula del cost de reposició brut, però hem de realitzar els càlculs del valor de cadascuna de les variables. Per a això determinarem:

• Valor del terreny: El mètode de comparació, sobre el qual parlarem més endavant, serà el triat per a aquesta mena d'estudi. Podem determinar un valor d'euros per metre quadrat en funció de l'operativitat del terreny. Exemple, si és una parcel·la urbanitzable o si per contra es tracta d'una parcel·la destinada a l'ús industrial.

• Edificació: Qualsevol edificació que creem suposarà un cost de construcció denominats, costos de contracta, que inclouen el desenvolupament del projecte, les despeses generals, el benefici industrial del constructor i els costos d'execució dels materials.

Les maneres més fàcils de realitzar aquest càlcul és sol·licitar-lo directament a la promotora o constructora. Existeixen publicacions professionals o especialitzades que en algun dels casos concrets poden servir-nos per a executar una estratègia de recopilació d'informació i comparativa.

• Despeses de producció o despeses necessàries: Si estàs en l'entorn immobiliari ja hauràs descobert que es generen habitualment una sèrie de despeses derivades de la gestió de la propietat. Pel que també hauran de tenir-se en compte els impostos, aranzels honoraris tècnics, costos de llicències, taxes o despeses administratives sense que produeixin benefici el promotor.

El procés de l'estudi immobiliari: la comparativa com a punt de partida

Molt es ve parlant de la normativa llei 11/2020 que posava enlaire la regulació del preu del lloguer a Catalunya. Si bé ara mateix estem enfocant aquest article des d'un punt més dirigit a la compravenda, quan realitzem una valoració d'un immoble i el seu corresponent estudi immobiliari hem de veure més enllà de la regulació territorial i iniciar un procés de denominat: valoració comparativa.

Què necessito saber de la valoració comparativa d'un immoble?

El mètode comparatiu és el més utilitzat a l'hora de realitzar un estudi sobre el valor de l'immoble. El que comunament podem denominar taxació immobiliària si volem ser més precisos.

Els passos que se segueixen per a realitzar aquest estudi immobiliari són els següents:

• Documentació de l'immoble sobre el qual realitzar l'estudi: La primera part del procés d'una valoració comparativa i és la recollida per part del taxador de la documentació de l'immoble. El més habitual, és la sol·licitud d'una nota simple al registre de la propietat per a contrastar la informació que ha facilitat l'interessat. És recomanable en aquest punt realitzar aquest exercici de posar la comparativa entre la documentació aportada i que tot estigui regulat entre escriptura, el cadastre i les normatives d'urbanisme que l'afectin l'immoble.

• Visita a l'immoble: Una vegada hem procedit a l'anàlisi de la documentació i a la realització de les diferents comprovacions, es realitza una visita a l'immoble perquè puguem acarar que l'immoble respon a la seva documentació i a més podem avaluar in situ la qualitat i composició dels diferents materials, tenir una percepció sobre l'entorn, conservació, utilitats i espai de l'immoble.

El valor és prioritari a l'hora de portar a casa la venda. Tingues en compte que els preus s'ajusten a les possibilitats lògiques, en funció de la ubicació, de la mena de propietat, de l'estat de l'habitatge, de l'entorn on es troba, de l'altura, l'orientació, la superfície, distribució, si és exterior i en quina mesura, de les limitacions jurídiques que pugui tenir la propietat, etc. La percepció personal que un mateix té de l'immoble pot distar de la realitat objectiva del mercat.

La determinació del preu real de mercat ve dau per altres variables, com l'oferta i la demanda en el mercat objectiu per a aquesta mena de producte especialment, els preus de tancament d'habitatge dels sis últims mesos per a habitatges similars, el no d'habitatges venuts, (aquestes dades aconseguides a través d'organismes públics com el Ministeri de Foment, Generalitat de Catalunya i el Col·legi Oficial de Notaris i Registradors), el preu i la tipologia d'habitatge nou construït en la zona, a més en funció de millores valorables pel mercat poden tenir uns coeficients correctors.

En què no es basa el valor del teu habitatge?

•          El que necessites per a vendre.

•          El que t'has gastat en ella. Hi ha reformes que aporten valor a la casa i altres que no o que fins i tot li poden restar valor.

•          El tu vols.

•          El que val la que compraràs.

•          El que et va dir un veí.

•          Els teus sentiments cap a ella, recorda que el que has viscut en aquesta propietat

res té a veure amb el que el comprador percep.

En què es basa el valor del teu habitatge?

•          El mercat actual.

•          L'oferta similar a la teva.

•          L'oferta específica per a la teva tipologia d'habitatge en la zona.

•          El finançament actual.

•          L'estat de l'habitatge.

•          La percepció de comprador

•          La situació, zona, altura...

•          El posicionament en el mercat de la propietat en venda.

•          El sistema de venda utilitzat pot accelerar el temps de venda i augmentar el preu.

Si desitges que realitzem un estudi immobiliari de la teva propietat, pots contactar amb nosaltres. Tenim àmplia experiència en el mercat immobiliari i una llarga trajectòria que ens permet poder assessorar-te des de l'experiència i el recorregut d'haver gestionat innombrables propietats en els nostres anys d'exercici professional.

A l'hora de realitzar un estudi immobiliari, és important que triïs a un professional de confiança que pugui aportar-te valor afegit i coneixement perquè el resultat sigui el més correcte possible, ja que la teva capacitat d'èxit o la presa de la teva decisió de compra poden veure's influïts per això.

En Gumper farem una anàlisi comparativa de mercat, seriós i professional, atenent múltiples variables perquè puguis vendre el teu habitatge al major preu possible en el menor temps possible.

Actualment en el mercat, no és que hi hagi pocs compradors, sinó que hi ha pocs habitatges en el seu preu just de mercat i presentades de manera apetible tenint en compte el target de població econòmic social a qui va dirigit.