Gumper API

La subrogació de la hipoteca a fons

La subrogació d'una hipoteca és una situació que pot succeir quan tenim una propietat compartida amb una altra persona, en el que denominem copropietat. Existeixen altres situacions en les quals pot produir-se la subrogació hipotecaria i que anirem veient al llarg del nostre article.   Avui, en Gumper, volem aprofundir en els aspectes que comporten la necessitat d'una subrogació hipotecària, així com els aspectes econòmics que es derivaran d'aquesta operació.  

Quan puc necessitar una subrogació de la hipoteca?

Una subrogació de la hipoteca es produeix per diferents causes, encara que es troben tres diferenciades sobre la majoria ja que el gruix d'operacions realitzades en aquest aspecte s'atribueixen principalment a dues opcions:   -           Modificació d'un dels titulars de propietat i per això de la seva hipoteca. -           Modificació de la hipoteca per interès financer. -           Novació hipotecària sobre la compra o venda d'un immoble.   A continuació, analitzarem les dues causes més habituals per a sol·licitar la subrogació hipotecària.  

Separació i necessitat de canvi de deutor

Una de les situacions que més solen repetir-se, és lamentablement, l'ocasionada per una situació en la qual es produeix una separació dels propietaris d'un immoble en copropietat.   Aquesta separació pot portar a terme moltes modificacions pel que fa a matèria d'habitatge i la seva disposició, però el punt clau habitual, és esbrinar qui ha de pagar la hipoteca en cas de divorci.   El que hem de realitzar en aquest primer pas és una avaluació de l'immoble i decidir si algun dels dos propietaris desitja adjudicar-se l'immoble. Per a això, el nou propietari haurà d'adquirir no solament els drets d'ús i gaudi sinó les obligacions d'amortització de les quotes pendents de la hipoteca.   Una vegada s'ha establert quin dels cònjuges desitja adquirir l'immoble haurà de realitzar-se el canvi de l'assignació de titularitat del préstec hipotecari, per la qual cosa s'haurà d'acudir a l'entitat bancària a formalitzar el tràmit. És important tenir en compte que estem tractant d'un nou préstec, que si bé, prendrà com a referència l'immoble, la seva taxació i capital amortitzat fins al moment, no el farà amb la situació del nou propietari, que haurà de justificar davant l'entitat bancària la seva capacitat de solvència per a fer front als pagaments hipotecaris.   Serà responsabilitat de l'entitat bancària l'acceptació del nou titular hipotecari. Pel que pot produir-se una situació jurídica particularment complexa de cara als usuaris, ja que un dels propietaris haurà deixat de ser-ho, però si el banc li considera amb incapaç suficient per a poder afrontar els pagaments hipotecaris, pot negar-se a la subrogació hipotecària i mantenir tal qual la titularitat i responsabilitat de la hipoteca. Això comportaria que un dels membres de la parella, el que ha renunciat a la seva propietat, no tingui, en efecte, dret de propietat sobre l'habitatge i en canvi hagi de respondre solidàriament amb el pagament de la hipoteca.   Per a ampliar la informació poden consultar en la seva entitat bancària o a nosaltres sobre la seva situació concreta quant a mesures de la denominada novació hipotecària refereix.  

Modificació de la hipoteca per interès financer

Pot ser que moltes persones tinguin en el seu ideari que una vegada que es comprometen amb una entitat bancària per a constituir una hipoteca, hauran de romandre en ella fins a liquidar el deute. No obstant això, han de conèixer que existeix la possibilitat de traslladar la hipoteca a una altra entitat financera que ens proporcioni alguns avantatges.   Però es rendible canviar el banc amb el qual tinc contractat la hipoteca? Sense lloc a dubte, pot donar-se la circumstància que la nostra situació financera millori en traslladar la hipoteca de banc.   Podem trobar una oferta bancària molt interessant per a aquesta mena de transacció, hem de tenir en compte al mercat bancari està en constant canvi i resulta interessant realitzar un seguiment per a poder accedir a condicions més avantatjoses en préstecs hipotecaris.   La variació entre les condicions bancàries de l'una o l'altra entitat poden variar considerablement i arribar a estalviar-nos, segons l'últim estudi 2019 publicat pel diari Expansión, fins a 19.000€ en la nostra amortització hipotecària.   Es pot oposar el banc al fet que realitzem un canvi hipotecari? Segons la legislació vigent, la nostra entitat financera no pot oposar-se al fet que realitzem una modificació en la nostra hipoteca, sent el resultat d'això, el trasllat a una altra entitat bancària. No obstant això, és habitual, trobar propostes de contraoferta perquè el client mantingui la hipoteca en el banc. Hem de recordar, que la renda bancària d'una hipoteca prové del cobrament dels interessos mensuals sobre el preu del diner, i és per això que la fidelització del client és un factor crucial, i que rendibilitzaran durant la durada del contracte de préstecs hipotecari.   Té algun cost el canvi de la hipoteca de banc? Efectivament, en tractar-se d'una operació bancària en la qual es modifiquen les condicions d'un préstec això generarà una determinada sèrie de despeses. S'iniciaria amb l'extinció del contracte amb l'entitat actual i la creació d'un nou amb la nova entitat. Aquest nou contracte haurà de ser signat notarialment i en el moment de la seva execució tindrà càrregues pecuniàries que haurem de satisfer. En un exercici pràctic del Col·legi d'Advocats de Barcelona, podem estimar que una nova constitució hipotecària pot comportar per a un restant hipotecari de 150.000€ uns 1.500 euros en concepte de despeses de formalització del nou crèdit hipotecari. Ja que aquestes solen oscil·lar entre el 0,5% i l'1% depenent de l'entitat. Malgrat tractar-se d'un import que pot semblar elevat, si les condicions quant a l'amortització i càrrec d'interessos són adequades, podem acabar estalviant una quantitat de diners importants, per la qual cosa no ha de ser un impediment per a consultar la possibilitat de millorar les condicions de la nostra hipoteca.  

Novació hipotecària sobre la compra o venda d'un immoble.

Quan estem un procés de compra-venda immobiliària podem arribar a punts en la negociació en la qual el nou comprador de l'habitatge vulgui realitzar una part del pagament utilitzant la hipoteca ja existent.   Aquest supòsit se succeeix habitualment en propietats que tenen una hipoteca amb diversos anys per davant i que estan en venda. El nou propietari pot arribar a l'acord d'adquirir el bé amb la hipoteca que té pendent i per a això haurà de constituir-se una novació hipotecària, que tal com hem explicat, és el canvi de titularitat sobre un crèdit hipotecari ja concedit. Els avantatges d'aquesta forma de compra són entre altres no dependre d'una concessió hipotecària prèvia i poder adquirir una ja existent estalviant un altre tipus de costos. No obstant això, recordem, que sempre tractarem de modificar algun dels titulars o tots els titulars d'un crèdit hipotecari ha de ser aquesta entitat bancària la que proporcioni la validació del nou titular.   Un altre dels casos que trobem habitualment, és el del promotor que ha finançat l'obra i en el moment de la venda de l'immoble proposa la subrogació de la hipoteca sobre la part venuda. Cal destacar que, si el comprador no accepta la subrogació de la hipoteca, el promotor incorrerà en les despeses de cancel·lació d'aquesta.   Com podem veure, en la subrogació de la hipoteca, intervenen diferents casuístiques en funció de l'origen que la promou. És la nostra recomanació consultar sempre amb un especialista, ja que una decisió en aquest àmbit que no hagi estat correctament avaluada pot acabar generant unes despeses en interessos o costos de modificacions bancàries que d'una altra manera ens podíem estalviar.