Gumper API

Lloguer amb dret a compra: Què és i com funciona

El lloguer amb dret a compra és una modalitat de lloguer que els últims anys ha tingut
un gran repunt degut als moviments del sector immobiliari i a les concessions
hipotecàries.
A Gumper, volem explicar-te la manera d'operar d'aquest sistema de lloguer i els
avantatges i inconvenients que el lloguer amb dret a compra pot proporcionar-te.
Què és el lloguer amb dret o opció a compra?
El lloguer amb dret a compra es refereix a l'opció de lloguer per la qual, segons el
contracte, l'inquilí d'una propietat ostenta el dret a adquirir l'habitatge transcorregut
un període de temps determinat.
Quan estem buscant un immoble per a llogar un dels grans inconvenients que se sol
plantejar és destinar una determinada quantitat mensual d'ingressos a un lloguer que
no reportarà beneficis. Quan lloguem una propietat amb dret a compra, aquest import
mensual pot actuar com a bestreta de la compra de l'immoble i resultar una operació
molt avantatjosa tant per a l'arrendatari com per a l'inquilí.
A l'hora de realitzar aquest tipus de lloguer hem de tenir en compte que es tracta d'un
contracte mixt, en el qual trobarem dues accions contractuals. Les condicions i
clàusules que regularan el lloguer de l'habitatge i un altre en el qual regularem tots els
aspectes amb l'operació de compra de l'immoble.

Els inquilins habitaran l'habitatge durant el temps que s'hagi estipulat en el contracte.
El normal és que s'estableixin períodes segons la llei de lloguers com si es tractés d'un
lloguer habitual. Una vegada transcorregut aquest període de temps, l'inquilí està en
dret d'adquirir la propietat. És important ressaltar que el preu de la propietat
s'estableix en el moment de la negociació del lloguer pel que l'haurà d'adquirir al preu
pactat. Una vegada arribat aquest moment, es descomptarà parcial o totalment les
quotes de lloguer que s'hagin abonat per part de l'inquilí fins al moment de l'execució
del contracte de compra de l'immoble.
Requisits d'un lloguer amb dret a compra
Els contractes amb dret a compra d'un immoble no estan recollits en cap regulació
marc, per la qual cosa no presenten unes condicions específiques i prima l'aplicació de
la voluntat de les parts signants.
D'igual manera s'han de complir uns mínims requisits per a la seva formalització:

• Termini de lloguer: Reflectirà el període de temps que haurà de figurar
  l'immoble com llogat abans de l'execució de la seva compra.
• Preu de la compra: Figurarà l'import per a la futura compra de l'immoble.
• Prima: En molts dels contractes veiem referida una prima per la qual se li
  abona a l'arrendador una quantitat per concedir l'opció a compra. Com veurem
  més endavant, existeix la possibilitat que l'inquilí no realitzi l'execució de la
  compra, per la qual cosa aquesta prima quedaria perduda per part de l'inquilí
  de produir-se aquesta situació.
• Decisió de compra: És habitual trobar referida la llibertat perquè l'inquilí
  executi la seva opció a compra i el termini de temps per a fer-lo, ja que pot
  donar-se la circumstància que aquesta desitgi executar-se abans de la
  finalització del contracte de lloguer.
  Com es realitza la compra de l'immoble?
  Podem imaginar una situació en la qual desitgem adquirir l'habitatge. Per a això, com a
  arrendataris haurem de manifestar la nostra voluntat al propietari dins del termini
  fixat. La forma més habitual de realitzar aquesta acció és per acta notarial ja que ha de
  ser absolutament clara la voluntat de compra i no és suficient la designació d'una
  notària per l'arrendatari per a tals efectes.
  L'opció a compra presenta unes particularitats a efectes fiscals, ja que aquesta acció
  està subjecta al ITPAJD (Impost sobre Transmissions Patrimonials Oneroses i Actes
  Jurídics Documentats), sempre que estiguem davant una situació d'acord entre dos
  particulars.
  Més endavant en el nostre article, analitzarem els avantatges i desavantatges tant per
  a comprador i venedor en les quals aprofundirem sobre el reflex fiscal d'aquestes.
  Una vegada hem iniciat el procés de compra de l'immoble, es realitzaran els tràmits de
  la mateixa forma que una compravenda habitual, tenint en compte únicament la

particularitat de la regulació de l'import de la compravenda en descomptar les
mensualitats abonades per l'inquilí.

Avantatges del lloguer amb dret a compra
Sóc el propietari d'un immoble

• Benefici per obtenció de renda des de l'inici del contracte de lloguer.
• S'obté un guany a curt termini sense renunciar a una venda futura de
  l'immoble.
• Beneficis fiscals per lloguer d'habitatge.
• Si no es produeix la venda de la propietat, el propietari de l'habitatge es queda
  amb la prima del contracte.
  Sóc l'inquilí d'un immoble
• La renda mensual que s'abona al propietari va, en una part, per a ser
  descomptada del preu de l'habitatge.
• Es pot executar la compra de l'immoble en qualsevol moment del lloguer, la
  qual cosa proporciona una llibertat important a l'hora de decidir i poder
  tramitar les gestions de concessions hipotecaries amb el banc en el moment
  més oportú.
• En el cas de no executar la compra de l'immoble, es pot realitzar el descàrrec
  registrant la transacció com a pèrdua patrimonial en l'IRPF en perdre el dret a
  compra.
• Sempre es té assegurada la compra de l'immoble el que garanteix una
  tranquil·litat en moments de fluctuació de mercat.
  Inconvenients del lloguer amb dret a compra
  Sóc el propietari d'un immoble
• Impossibilitat de venda durant el contracte. Si es desitja vendre la propietat
  durant el contracte, encara que es realitzi una millor oferta que la ja pactada,
  no es podrà executar l'operació en estar bloquejada pel contracte amb dret a
  compra.
• En un mercat en creixement, pot ser un desavantatge ja que, si li immoble puja
  de preu, no es podrà incrementar el seu valor.
  Sóc l'inquilí d'un immoble
• Si no es realitza la compra de l'immoble, la prima de dret a compra queda
  perduda.
• La càrrega fiscal és important. El contracte se sotmet a una doble Tributació.
  Tant per l'arrendament, que haurà de liquidar-se en l'impost per ITP, com en la
  posterior opció de compra que estarà subjecta a l'Impost de Transmissions

Patrimonials (ITP), sent la base imposable el preu pagat per l'opció de dret a
compra.

Tant per a posar un immoble en venda, com per al seu lloguer. El lloguer amb dret a
compra és una gran alternativa. Aquest any 2020, els moviments de mercat ens deixen
potser una situació d'incertesa, a pesar que les operacions immobiliàries segueixen el
seu curs amb normalitat i s'ha produït una estabilització en el mercat. Però pot ser una
gran forma, com a propietari, de rendibilitzar un immoble i afavorir la seva futura
compra.
Com a inquilí, pot ser una gran possibilitat si el que volem és anar reduint l'import final
en la futura compra. No cal deixar de costat que tenir garantida la compra de
l'habitatge és un avantatge a l'hora de negociar en el moment adequat amb les
entitats financeres, així com evitar les oscil·lacions canviants dels mercats.
A Gumper, estarem encantats d'ajudar-te, tant si busques un immoble d'aquestes
característiques com si desitges posar en lloguer amb dret a compra la teva propietat.