L’usdefruit d’un habitatge

L’usdefruit d´un habitatge és una de les múltiples opcions que existeixen en el sector immobiliari, per a gaudir d'un habitatge i que tenen una forma especial tant de gestionar-se com de regular-se. A Gumper, volem explicar-vos com funciona aquesta fórmula de “transmissió” immobiliària, la seva normativa i requisits perquè pugueu tenir tota la informació en cas de voler optar per aquesta opció immobiliària per al tractament dels vostres béns.  

Usdefruit: Marc legal i definicions

Com hem comentat en la introducció, l'usdefruit té les seves pròpies regularitzacions i explicarem el seu marc legal i definicions. Podem dir, a nivell col·loquial, que l'usdefruit succeeix quan una persona té dret d'ús i gaudir d'un immoble sense disposar de la seva propietat. El marc legal el trobem recollit en l'article 467 del Codi Civil, que el defineix de la següent manera “El dret a gaudir dels béns d'altri amb l'obligació de conservar la seva forma i substància, tret que el títol de constitució o llei autoritzin una altra cosa”. Quan una persona passa a exercir l'usdefruit d'una propietat es denomina usufructuari. El marc legal de l'usdefruit ens indica que, perquè es pugui realitzar aquesta transmissió de drets, es necessita ser propietari de l'immoble o disposar de la capacitat d'alienar*. (*Entès en dret com el disposar d'un bé o dret i la seva capacitat de poder realitzar la seva transmissió). Les característiques jurídiques d'un usdefruit són les següents: -              Dret subjectiu: Atorga el senyoriu sobre uns béns al seu titular i una situació protegida enfront de tercers. -              Dret real limitat: L'usufructuari té alguns drets sobre la propietat pel que el propietari no té el dret absolut. -              Límit temporal: No es tracta d'un dret infinit, sinó que s'ha d'establir un marc temporal en el qual l'usufructuari podrà gaudir dels béns. Aquest marc temporal pot ser d'un període curt tant com d'un període vitalici. -              Obligació de conservació i forma: Aquesta característica obliga l'usufructuari a haver de realitzar una conservació del bé sobre el qual està realitzant el seu exercici.

Com es realitza l'usdefruit d'una propietat?

  Quan es realitza la transmissió d'una propietat no solament es transfereix un ús i gaudir, sinó que això comporta una responsabilitat per a l'usufructuari sobre el bé rebut. D'igual manera que en les herències, ens trobem enfront d'una “espècie” de donació d'una propietat el que comporta una sèrie de requisits i accions per a exercir el seu ús.

Qui participen en la celebració d'un usdefruit?

  L'usdefruit pot tenir una participació de diverses entitats, tant persones físiques com jurídiques. Referirem tres formes: -              Nus propietari: Aquell que disposa dels drets i propietat de l'immoble, per a poder atorgar el seu usdefruit. -              Usufructuari: Qualsevol persona que es trobi en plenes facultats per a rebre l'usdefruit que ostentarà. L'origen d'aquest usdefruit pot ser: o             Per Llei o             Per negoci jurídic Inter vivos o             Mortis causa o             Usurpació -              Societats (Persones jurídiques): Poden obtenir la titularitat d'un usdefruit, però no podrà estendre's més enllà de 30 anys. (Enfront de la persona física que pot ostentar un usdefruit vitalici).  

Beneficis de tenir un habitatge en usdefruit

Una vegada hem rebut un habitatge en usdefruit, tenim el principal benefici d'això, que és el gaudir de la propietat malgrat no ser els propietaris. Dins dels drets, també es recollir la possibilitat tant de viure en l'immoble com de posar l'immoble en lloguer, en el cas que no existeixi un punt contrari per part del nus propietari. L'ús i gaudir de l'usufructuari abasta també els béns vinculats a la propietat com pot ser un garatge o l'ús de la piscina de la comunitat. El més important en el cas d'un gaudir com a usufructuari és que no podrà posar en venda l'immoble.

Obligacions d'un usufructuari

Tenim el ple gaudir d'una propietat, però això comporta una sèrie d'obligacions que hem de fer front. -              Inventari: L'usufructuari haurà de realitzar un inventari del contingut de l'habitatge, així com dels espais en els quals exercirà el seu dret a fi de, una vegada finalitzat l'acord d'usdefruit poder restablir els objectes en la seva forma i cura original. En l'acord d'usdefruit, pot indicar-se la lliure disposició d'aquests objectes per part de l'usufructuari el que pot fer que aquest no hagi de retornar ni conservar aquests objectes. -              Conservació: Si abans comentem que no poder l'immoble era el principal avantatge de l'usufructuari, la conservació de l'immoble rebut és la característica principal de les seves obligacions. Haurà de realitzar aquelles reparacions o millores que garanteixin el correcte manteniment de l'espai, la seva estructura i el seu entorn. D'aquesta forma es converteix en el vetllador de la propietat. -              Impostos: Els impostos que generi la propietat són responsabilitat de l'usufructuari, per la qual cosa haurà de realitzar el pagament d'aquests de manera rigorosa dintre del termini i en la forma escaient que estableixi la llei.

Què succeeix amb l'IBI?

En l'àmbit d'impostos, mereix un esment especial el concepte d'IBI. Ja hem vist que l'usuari d'un usdefruit no és el propietari, per la qual cosa haurà d'afrontar els impostos que derivin del gaudir de l'habitatge, no de la seva propietat. Alguna cosa que segons el Codi Civil pot resultar una mica confús quan ens referim a l'IBI. L'Impost sobre Béns Immobles es calcula sobre la base de diferents paràmetres, però la seva obligatorietat de pagament s'estipula en: 1-            Concessió administrativa sobre immobles que es trobin afectes. 2-            Dret real de superfície 3-            Dret real d'usdefruit 4-            Dret real de propietat Com podem observar, el dret real d'usdefruit s'anteposa al dret real de propietat el que obliga al pagament d'aquest impost a l'usufructuari. És important destacar que és un impost l'import del qual dependrà de l'àmbit territorial en el qual es trobi l'immoble, però que s'ha de satisfer de manera anual mentre duri el contracte d'usdefruit.

Puc vendre el meu dret a usdefruit?

  Podem trobar-nos en una situació el que les nostres obligacions com a usufructuaris ens facin no voler continuar exercint els nostres drets. Existeix una causa molt habitual per a exercir la venda d'un dret d'usdefruit i la trobem quan s'ha concedit l'usdefruit d'un habitatge al vidu o vídua del seu propietari a la defunció. L'usufructuari pot decidir no exercir el seu dret d'usdefruit al no voler residir o fer ús de l'habitatge i pot vendre el seu dret als fills del seu cònjuge. En aquests casos haurà de calcular-se el valor d'aquest usdefruit i es podrà realitzar la venda. L'usdefruit pot vendre's a una persona aliena, i encara que és un cas menys habitual, i igual que el cas anterior haurà d'abonar-se la plusvàlua corresponent i l'impost de successions i transmissió patrimonial. Un dels principals problemes de la venda d'un usdefruit, és que aquesta venda estarà condicionat a la durada de l'usdefruit original.

Quan s'acaba el meu contracte d'usdefruit?

  Com hem comentat en el marc legal, l'usdefruit està regulat en una periodicitat, per la qual cosa donarem extingit el contracte d'usdefruit una vegada aconseguida la data. En molts casos es realitzen usdefruits vitalicis pel que haurem d'aportar el certificat de defunció d'aquest bé. Poden existir múltiples formes que liquidin un contracte d'usdefruit, però haurà d'analitzar-se en cadascun dels casos. Si necessites més informació sobre aquesta manera de “transmissió” d'ús d'un patrimoni pots posar-te en contacte amb nosaltres. Podem ajudar-te a realitzar els càlculs necessaris per a l'estimació de costos del gaudir de l'immoble, així com per al seu lloguer o venda. Un aspecte interessant en el qual des de Gumper podem assessorar-te és en les transaccions i les seves possibilitats, ja que, per exemple, en funció de l'origen de l'immoble o nombre de propietaris podem trobar-nos davant situacions molt particulars que requereixen una revisió minuciosa per a evitar problemes en el futur.