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Arrendador y arrendatario. ¿Quién es quién?

Arrendador y arrendatario. ¿Quién es quién? 

Entramos en el mundo inmobiliario para el alquiler de una vivienda, e irremediablemente, nos encontramos frente a terminología que puede confundirnos. Por eso, en Gumper queremos profundizar en el conocimiento entre las diferencias de arrendador y arrendatario.  

A simple vista se pueden confundir por su parecido, pero saber quién es quién, te resultará de utilidad para desenvolverte en tu búsqueda de piso y en la firma del contrato de alquiler.  

Nos sucede lo mismo si estamos pensando en poner en alquiler nuestro piso y buscamos la mejor opción. Por ello vamos a profundizar tanto en la terminología como en las principales normativas y obligaciones que cómo arrendador o arrendatario vas a tener que hacer frente. 

¿Quién es el arrendador de un inmueble? 

Cuando nos referimos al arrendador de un inmueble nos referimos a la persona que es propietaria de un inmueble y quiere ponerlo a disposición de un arrendador y obtener un rédito económico fruto de un acuerdo de arrendamiento. 

¿Quién es el arrendatario de un inmueble? 

El arrendatario es el que utiliza el disfrute de un inmueble puesto en disposición por un arrendador y que a cambio realiza una contraprestación fruto de un acuerdo de arrendamiento.  

Una vez que hemos identificado al arrendador y al arrendatario deberíamos conocer la normativa aplicable al arrendamiento de viviendas normativa aplicable al arrendamiento de vivienda, así como los derechos y obligaciones de arrendador y arrendatario respectivamente.  

Normativa en el arrendamiento de viviendas  

Con la promulgación del Real Decreto –ley 7/2019 sobre medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, se han modificado las normativas que se aplicaban anteriormente y que afectan directamente al arrendador y arrendatario de un inmueble.  

Debemos ver las principales novedades del Decreto Ley promulgado, entre las que destacan: 

• Ampliación de la prórroga obligatoria de los contratos de arrendamiento, que va a pasar de los tres años actuales a cinco años. En caso de que nos encontremos en una situación de ampliación tácita de la prórroga, pasará de un año a tres años, en el caso de que se trate de personas físicas y ambas partes, arrendador y arrendatario no manifiesten su deseo de cancelación del contrato de arrendamiento.  
• Arrendador como personaje jurídico: En el caso de que la parte arrendadora sea una persona jurídica serán siete años de contrato obligatoria y tres de tácita.  
• El IPC será el indicador de la subida de la renta anual y esta estará ligada a la variación de dicho baremo durante el tiempo que permanezca en vigor el contrato.   
• Limitación de dos meses de renta las garantías adicionales a la fianza salvo que se trate de contratos de larga duración.  
• Para poder resolver el contrato, una vez se alcance el vencimiento de este o de cualquiera de sus prórrogas, y transcurridos como mínimo 5 años si el arrendador es persona física, siete en el caso de que se trate de una persona jurídica, el arrendador debe comunicar al arrendatario con al menos cuatro meses de antelación, la voluntad de no renovar el contrato. Si no se realiza tal aviso, se procederá a la renovación por plazos anuales hasta un máximo de tres años, con la excepción de que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.  

• La potestad de recuperación de la vivienda por el propietario para revolver anticipadamente el contrato debe quedar recogida expresamente en el contrato, en situaciones como, por ejemplo: necesidad del inmueble para sus hijos, necesidad de la vivienda como su uso de vivienda habitual, uso de la vivienda por parte de su cónyuge si cambian las circunstancias familiares, necesidad de uso de la vivienda para otros fines específicos que pueden ser pactados entre arrendador y arrendatario en el transcurso de las operaciones. 
• Arrendador y arrendatario pueden realizar obras de mejora en la vivienda sin necesidad de firmar un nuevo contrato, para ello bastará con que alcancen un acuerdo. Puede ser interesante, para evitar conflictos futuros, recoger dichos acuerdos en un Anexo al contrato de arrendamiento. 
• Los gastos de gestión inmobiliaria y de formación del contrato irán a cargo del arrendador, siempre que sea una persona jurídica.  
• El comprador de una vivienda que se encuentra en situación de alquiler, deberá respetar el contrato vigente, esté o no inscrito en el Registro de la Propiedad. 

Tanto como arrendador o arrendatario existen algunos puntos que merecen su mención aparte, ya que, aunque no sean nuevos en la normativa, son derechos u obligaciones sobre las que se recoge el mayor número de reclamaciones. Es muy importante que tengas información de primera mano tanto si vas a poner en alquiler una vivienda como si estás pensando en alquilarla, eso va ahorrarte muchos problemas a futuro y conocerás perfectamente tus derechos y obligaciones.  

Arrendador y arrendatario: Principales obligaciones contractuales 

Tal y como hemos comentado a continuación vamos a comentar los puntos más significativos en la relación contractual de estas dos figuras, en los puntos que suelen generar más controversia: 

• Muerte del arrendatario: La muerte del arrendatario puede ser una situación delicada a la hora de entender qué sucede con el contrato y los pactos establecidos. La Ley de Arrendamientos Urbanos recoge que este contrato puede subrogarse en el cónyuge, descendientes, ascendientes o hermanos, según los preceptos recogidos en la LAU.  
• ¿Cuándo se revisa la renta?  La regulación de mejora y forma de pago de la renta puede pactarse libremente entre las partes. En el caso de que no se realice ningún acuerdo particular, el pago se deberá realizar de formación mensual y durante los 7 primeros días de cada mes. 

Arrendador o arrendatario pueden revisar la renta cada año que se cumpla de la vigencia del contrato, si no existe ese pacto al respecto, no se aplicará la revisión de la renta. 

• Subida de la renta en caso de mejoras en el inmueble:  Una vez hayan transcurrido tres años desde el contrato de arrendamiento, si el arrendador realiza obras de mejora, tendrá derecho a elevar la renta, a excepción de pactos privados entre las partes que indiquen lo contrario.  
• Gastos de comunidad. La responsabilidad de los gastos de comunidad no está regulada de ninguna forma, por lo que dependerá del acuerdo entre las partes para evaluar la responsabilidad del pago mensual o anual de estos gastos. 
• Obras del arrendatario. Para que el arrendatario pueda realizar obras en la vivienda deberá contar con el consentimiento del arrendador.  Podrá realizar, sin permiso previo, obras que no afecten a la configuración, seguridad o estabilidad de la vivienda.  
• Fianza.  En la celebración del contrato de arrendamiento, deberá proporcionar una fianza que equivale a una mensualidad de renta. Existe la posibilidad de que se soliciten otras garantías, como por ejemplo pueden ser los avales bancarios, finanzas personales y podrá ir en función de lo que determinen las partes de forma libre. Una vez finalizado el tiempo estipulado en el contrato o se llegue a la resolución del mismo, el arrendatario en términos generales deberá devolver las garantías contraídas. Es habitual, no obstante que se utilice la fianza para evaluar el estado de la vivienda y tras dicha evaluación proceder a la devolución íntegra o parcial en el caso que se hayan encontrado desperfectos de los que sea responsabilidad el arrendatario. 

• Adquisición preferente:  En el caso de que la vivienda arrendada, el arrendatario tendrá un derecho preferente sobre la misma. Las consideraciones de este derecho de tanteo y retracto, dependiendo si se ejerce antes o después de la compraventa según lo regulado en la Ley.  
• Posibilidad de desistir del contrato. Cuando se ha realizado un acuerdo de arrendamiento, el arrendatario tiene la posibilidad de desistir del contrato cuando hayan transcurrido los primeros 6 meses. Para ello deberá comunicarlo al arrendador con una antelación de 30 días. Esto comporta, que tenemos un obligado cumplimiento de al menos esos seis meses y que el dinero de la fianza no puede ser destinado a un pago de la mensualidad, por tanto, es recomendable antes de alquilar una vivienda tener en consideración nuestra capacidad financiera. 

Como puedes ver son múltiples las normas que un arrendador o un arrendatario deben cumplir, así como estar protegidos debidamente para la formalización de un contrato de arrendamiento. Es por ello que te recomendamos que contactes con un profesional, en Gumper nuestra experiencia nos avala para garantizarte una transacción con garantías. Así que, si estás pensando en poner en alquiler tu vivienda o alquilar una somos el socio que necesitas.