¿Cómo convertir un local en vivienda?

¿Cómo convertir un local en vivienda?

convertir un local en vivienda

Si planeas invertir en el ladrillo, seguro que estás al tanto del potencial de los locales comerciales, dado que cada vez más inversores deciden convertirlos en pisos. Pero, ¿cómo convertir un local en vivienda? ¿Qué requisitos hay que cumplir? ¿Hace falta una licencia de cambio de uso o un proyecto por parte de un arquitecto? Te contamos todo lo que necesitas:

 

Guía: convertir un local en vivienda paso a paso

 

El auge de las viviendas en alquiler está provocando que en muchas ciudades exista una clara falta de oferta, por lo que los inversores ya tienen en la diana a los locales. Y es que, con nuestros hábitos de compras online, es posible que con el tiempo vayan quedando muchos bajos libres sin ningún tipo de actividad, pudiendo ser convertidos en vivienda.

 

¿Es buena idea transformar un local en una vivienda?

 

¡Por supuesto! A pesar de que por lo general son locales bajos, pueden tener mucha luz y ser amplios, lo que hace que se ajusten bien a las necesidades de muchos públicos; desde familias hasta jóvenes que buscan una vivienda en la que echar raíces. Es una forma de que existan más opciones en el mercado para el usuario que busca una vivienda en alquiler.

 

No obstante, los locales que son vivienda también se pueden reformar y vender como vivienda a quien esté buscando un piso completamente reformado, como nuevo. Y es que, hay personas que prefieren comprarlo ya listo para entrar a vivir, para no tener que lidiar con el proyecto de reforma. Una operación que también puede darle altas rentabilidades al inversor.

 

Requisitos

 

En cuanto a los requisitos, para que el local pueda ser vivienda debe cumplir los siguientes:

  • Superficie útil de 38 m2 como mínimo (25 m2 en el caso de ser un estudio)
  • Construido sobre suelo urbano

 

También hay requisitos varían dependiendo la comunidad autónoma y del propio municipio. Estos son algunos de las más frecuentes:

  • Habitaciones con ventanas e iluminadas durante el día
  • Construidos a nivel de suelo, por encima del nivel de la acera
  • Contar con instalaciones de electricidad, fontanería, telecomunicaciones y desagües
  • En los Estatutos de la Comunidad de vecinos no puede estar prohibida esta operación, tampoco en el barrio o distrito

 

¿La Comunidad se puede oponer?

 

A la hora de hacer una operación tan importante como esta, es normal preguntarse si la comunidad de propietarios se puede oponer. Lo cierto, es que si en los Estatutos de la Comunidad de Vecinos no se indica lo contrario, el propietario del local podrá convertirlo en vivienda sin problema. Y aunque los vecinos denunciaran por no estar de acuerdo, en casos similares el supremo determinó que "cualquier propietario puede convertir una oficina en vivienda".

 

convertir un local en vivienda

 

¿Hace falta una licencia de cambio de uso?

 

. Para convertir un local en vivienda necesitamos tramitar los permisos necesarios en el Ayuntamiento. Cuando se obtiene la licencia de primera ocupación, lo siguiente pasa por ir al notario para redactar la escritura de cambio de uso y luego llevarlo al Registro de la propiedad.

 

¿Cuánto cuesta?

 

En cuanto al coste del proyecto de cambio de uso y cédula de habitabilidad, puede rondar los 3.000 euros (gastos de licencia aparte). En cuanto al coste total de la operación, para una vivienda media podríamos movernos tranquilamente por la horquilla de los 35.000 euros.

 

Si tomamos como referencia un local de unos 80 metros cuadrados, podríamos conseguir un piso de tamaño medio con 2 dormitorios y 2 baños. Para este ejemplo, el precio quedaría de la siguiente manera:

  • Precio de la reforma: sobre 500 euros el metro cuadrado (40.000 euros)
  • Proyecto por el cambio de uso: sobre 2.000 euros
  • Dirección de las obras: 1500 euros
  • Visado de colegio: 200 euros
  • Licencias: sobre 300 euros
  • Impuesto de construcciones y obras: 4900 euros

Es decir, para una vivienda de tamaño mediano el precio rondaría los 50.000 euros. Pero hablamos de un local transformado a vivienda, dado que un piso con estas características podría costar el doble.

 

¿Cómo se tramita el cambio de uso de local a vivienda?

 

Es tan fácil como seguir estos pasos:

  1. Acude de manera presencial al Ayuntamiento
  2. Solicita la Licencia de obras mayores
  3. (Opcional) Ve hasta la Oficina de Información Urbanística de tu ciudad para conocer la normativa
  4. Con la licencia de obra mayor concedida -> realiza la reforma correspondiente
  5. Obtén las escrituras nuevas en la Notaría
  6. Registra las nuevas escrituras en Registro de la Propiedad y abona las tasas y los impuestos
  7. Modifica el Catastro en la Gerencia Territorial del Catastro
  8. Obtén la cédula de habitabilidad y certificado de eficiencia energética

 

Ten en cuenta que, con este cambio de uso, varía el valor catastral y el pago del IBI (será superior).

 

convertir un local en vivienda

 

¿Es rentable?

 

Sí. De hecho, es una de las grandes ventajas de convertir un local en vivienda, dado que esta operación se estima que puede ser un 50% más barato que si la hiciéramos con un piso. Por lo que, nos cuesta la mitad que nos costaría una casa con esas características, pudiendo obtener el doble de beneficio. Por lo que, a pesar de tener que hacer frente a los costes de la reforma y a los impuestos por el cambio de uso, merece la pena.

 

¿Es para todo el mundo?

 

Relativamente. Es una operación para la cual se necesita liquidez o tener un perfil solvente para el banco, dado que las hipotecas son más restrictivas. Al comprar un local, financian el 60% de la operación, lo que hace que tengas que adelantar más dinero (aunque también cuesta mucho menos). Además, los plazos de devolución también son más cortos.

 

Conclusiones: una nueva oportunidad y no solo para inversores

 

El hecho de apostar por un proyecto que permita transformar un local comercial en una vivienda es interesante porque es una forma más económica de acceder a un piso o a una casa, en una buena zona y a un precio mucho más económico respecto a un piso como tal. Es una oportunidad que, si te encaja, no deberías pasar por alto, ya sea para invertir como para ti mismo.

 

¿Qué opinas de esta tendencia? ¿Te ha quedado alguna duda? ¡Pregúntanos!

¿Quieres vender tu piso rápido?

Pide una valoración gratuita ahora

Suscríbete a la newsletter

    Quizás te pueda interesar…

    no thumb

    Cómo reformar un local con poco dinero

    El local comercial es uno de los productos de inversión más interesantes que existen en estos momentos. Sobre todo, en el caso de los locales que tienen la posibilidad de convertirse en vivienda, puesto que se puede obtener una alta rentabilidad ...

    no thumb

    La gentrificación y los precios de la vivienda en Barcelona

    En los últimos años, desde Gumper, hemos sido testigos del popular efecto conocido
    como gentrificación. Con este nombre, hacemos referencia al proceso por el cual los
    habitantes de ...

    no thumb

    Personal Shopper inmobiliario: ¿qué es y por qué lo necesitas?

    El mercado inmobiliario está cambiando. La compraventa de viviendas está disparada y se encuentra en unas cifras elevadas. Y es que, debido a la subida continua del mercado de alquiler, cada vez más personas optan por comprar una vivienda, y es ahí ...