El usufructo de una vivienda

El usufructo de una vivienda es una de las múltiples opciones que existen en el sector inmobiliario, para disfrutar de una vivienda y que tienen una forma especial tanto de gestionarse como de regularse. En Gumper, queremos explicaros cómo funciona esta fórmula de “transmisión” inmobiliaria, su normativa y requisitos para que podáis tener toda la información en caso de querer optar por esta opción inmobiliaria para el tratamiento de vuestros bienes.

Usufructo: Marco legal y definiciones

Como hemos comentado en la introducción, el usufructo tiene sus propias regularizaciones y vamos a explicar su marco legal y definiciones. Podemos decir, a nivel coloquial, que el usufructo sucede cuando una persona tiene derecho de uso y disfrute de un inmueble sin disponer de su propiedad. El marco legal lo encontramos recogido en el artículo 467 del Código Civil, que lo define del siguiente modo “El derecho a disfrutar de los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de constitución o ley autoricen otra cosa”. Cuando una persona pasa a ejercer el usufructo de una propiedad se denomina usufructuario. El marco legal del usufructo nos indica que, para que se pueda realizar esta transmisión de derechos, se necesita ser propietario del inmueble o disponer de la capacidad de enajenar*. (*Entendido en derecho como el disponer de un bien o derecho y su capacidad de poder realizar su transmisión). Las características jurídicas de un usufructo son las siguientes:

Derecho subjetivo: Otorga el señorío sobre unos bienes a su titular y una situación protegida frente a terceros.
Derecho real limitado: El usufructuario tiene algunos derechos sobre la propiedad por lo que el propietario no tiene el derecho absoluto.
Límite temporal: No se trata de un derecho infinito, sino que se debe establecer un marco temporal en el cual el usufructuario va a poder disfrutar de los bienes. Este marco temporal puede ser de un periodo corto tanto como de un periodo vitalicio.
Obligación de conservación y forma: Esta característica obliga al usufructuario a tener que realizar una conservación del bien sobre el cual está realizando su ejercicio.

¿Cómo se realiza el usufructo de una propiedad?

Cuando se realiza la transmisión de una propiedad no solamente se transfiere un uso y disfrute, sino que eso conlleva una responsabilidad para el usufructuario sobre el bien recibido. De igual modo que en las herencias, nos encontramos frente a una “especie” de donación de una propiedad lo que conlleva una serie de requisitos y acciones para ejercer su uso.

¿Quiénes participan en la celebración de un usufructo?

El usufructo puede tener una participación de varias entidades, tanto personas físicas como jurídicas. Referiremos tres formas:

Nudo propietario: Aquel que dispone de los derechos y propiedad del inmueble, para poder otorgar su usufructo.
Usufructuario: Cualquier persona que se encuentre en plenas facultades para recibir el usufructo que va a ostentar. El origen de este usufructo puede ser:
- Por Ley
- Por negocio jurídico Inter vivos
- Mortis Causa
- Usurpación
Sociedades (Personas jurídicas): Pueden obtener la titularidad de un usufructo, pero no podrá extenderse más allá de 30 años. (Frente a la persona física que puede ostentar un usufructo vitalicio).

Beneficios de tener una vivienda en usufructo

Una vez hemos recibido una vivienda en usufructo, tenemos el principal beneficio de ello, que es el disfrute de la propiedad a pesar de no ser los propietarios. Dentro de los derechos, también se recoger la posibilidad tanto de vivir en el inmueble como de poner el inmueble en alquiler, en el caso de que no exista un punto contrario por parte del nudo propietario. El uso y disfrute del usufructuario abarca también los bienes vinculados a la propiedad como puede ser un garaje o el uso de la piscina de la comunidad. Lo más importante en el caso de un disfrute como usufructuario es que no podrá poner en venta el inmueble.

Obligaciones de un usufructuario

Tenemos el pleno disfrute de una propiedad, pero ello conlleva una serie de obligaciones que debemos hacer frente.

Inventario: El usufructuario deberá realizar un inventario del contenido de la vivienda, así como de los espacios en los que va a ejercer su derecho a fin de, una vez finalizado el acuerdo de usufructo poder reestablecer los objetos en su forma y cuidado original. En el acuerdo de usufructo, puede indicarse la libre disposición de estos objetos por parte del usufructuario lo que puede hacer que éste no deba devolver ni conservar dichos objetos.
Conservación: Si antes comentamos que no poder el inmueble era la principal ventaja del usufructuario, la conservación del inmueble recibido es la característica principal de sus obligaciones. Deberá realizar aquellas reparaciones o mejoras que garanticen el correcto mantenimiento del espacio, su estructura y su entorno. De esa forma se convierte en el velador de la propiedad.
Impuestos: Los impuestos que genere la propiedad son responsabilidad del usufructuario, por lo que deberá realizar el pago de estos de forma rigurosa en tiempo y forma que establezca la ley.

¿Qué sucede con el IBI? En el ámbito de impuestos, merece una mención especial el concepto de IBI. Ya hemos visto que el usuario de un usufructo no es el propietario, por lo que deberá afrontar los impuestos que deriven del disfrute de la vivienda, no de su propiedad. Algo que según el Código Civil puede resultar algo confuso cuando nos referimos al IBI. El Impuesto sobre Bienes Inmuebles se calcula en base a diferentes parámetros, pero su obligatoriedad de pago se estipula en:

Concesión administrativa sobre inmuebles que se hallen afectos.
Derecho real de superficie
Derecho real de usufructo
Derecho real de propiedad

Como podemos observar, el derecho real de usufructo se antepone al derecho real de propiedad lo que obliga al pago de dicho impuesto al usufructuario. Es importante destacar que es un impuesto cuyo importe va a depender del ámbito territorial en el que se encuentre el inmueble, pero que se debe satisfacer de forma anual mientras dure el contrato de usufructo.

¿Puedo vender mi derecho a usufructo?

Podemos encontrarnos en una situación el que nuestras obligaciones como usufructuarios nos hagan no querer seguir ejerciendo nuestros derechos. Existe una causa muy habitual para ejercer la venta de un derecho de usufructo y la encontramos cuando se ha concedido el usufructo de una vivienda al viudo o viuda de su propietario al fallecimiento. El usufructuario puede decidir no ejercer su derecho de usufructo al no querer residir o hacer uso de la vivienda y puede vender su derecho a los hijos de su cónyuge. En estos casos deberá calcularse el valor de ese usufructo y se podrá realizar la venta. El usufructo puede venderse a una persona ajena, y aunque es un caso menos habitual, y al igual que el caso anterior deberá abonarse la plusvalía correspondiente y el impuesto de sucesiones y transmisión patrimonial. Uno de los principales problemas de la venta de un usufructo, es que esta venta estará condicionado a la duración del usufructo original.

¿Cuándo se acaba mi contrato de usufructo?

Como hemos comentado en el marco legal, el usufructo está regulado en una periodicidad, por lo que daremos extinguido el contrato de usufructo una vez alcanzada la fecha. En muchos casos se realizan usufructos vitalicios por lo que deberemos aportar el certificado de defunción de dicho bien. Pueden existir múltiples formas que finiquiten un contrato de usufructo, pero deberá analizarse en cada uno de los casos. Si necesitas más información acerca de este modo de “transmisión” de uso de un patrimonio puedes ponerte en contacto con nosotros. Podemos ayudarte a realizar los cálculos necesarios para la estimación de costes del disfrute del inmueble, así como para su alquiler o venta. Un aspecto interesante en el que desde Gumper podemos asesorarte es en las transacciones y sus posibilidades, ya que, por ejemplo, en función del origen del inmueble o número de propietarios podemos encontrarnos ante situaciones muy particulares que requieren una revisión minuciosa para evitar problemas en el futuro.