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Evolución de la vivienda durante la pandemia

¿Cómo ha evolucionado el precio de la vivienda durante la crisis del coronavirus? ¿Es buen momento para comprar? La compra-venta de inmuebles no parece haberse estancado tanto como se esperaba frente a la pandemia. Sin embargo, a largo plazo los números podrían no ser tan alentadores como parecen.

Vivienda y coronavirus: ¿cómo está el sector actualmente?

Primero de todo, hay que tener en cuenta la riqueza de la clase media depende, en gran medida, del valor de la vivienda. De hecho, en términos numéricos supone un 70% de la riqueza bruta de las familias. Por lo que, su evolución favorable o desfavorable podría ser determinante para muchas familias de nuestro país.

¿Qué ocurre con la construcción?

La construcción se ha pausado en el 2T 2020. De hecho, el PIB asociado al sector de la construcción presentó una caída del 25,9%. La más significativa considerando que el parón fue de solo 15 días.

Estas cifras no son tan fatales teniendo en cuenta que ya se intuía una bajada desde el 2019, por la previsible recesión económica. No obstante, a pesar de estos resultados, se espera una mayor caída en el precio de vivienda de segunda mano que en la obra nueva.

¿Qué ocurre con la compraventa de vivienda?

En lo referente a la compraventa de inmuebles, el Ministerio de Fomento ha señalado importantes caídas de en torno al 38%, 70 y 53% los meses del confinamiento en España; marzo, abril y mayo respectivamente.

Desde entonces, las caídas se han producido pero no de manera tan pronunciada. De hecho, en julio fueron solamente del 11% respecto al mismo periodo un año antes. Por lo que, teniendo en cuenta la grave situación generada por la pandemia, no han crecido pero tampoco han caído considerablemente.

Un dato importante que no podemos obviar, es que antes de producirse el estado de alarma en España se cerraron en torno a un 60% de operaciones inmobiliarias. Mientras que entre mayo-junio comenzó la recuperación.

¿Por qué está cayendo la compra de inmuebles?

Son muchos los motivos que han paralizado la compra-venta de inmuebles:

• Incertidumbre: uno de los factores que más han interferido, es la incertidumbre a causa de la pandemia. El no saber si se tendrá trabajo, el miedo a que un familiar caiga enfermo, etc. Son muchos los factores que pueden llevar a que una persona que planeaba comprar un piso, lo posponga.
• Crisis financiera: la crisis económica que azota a nuestro país es una realidad y las previsiones por parte de la UE son fatales. La falta de liquidez o el tener que tirar de ahorros para sobrevivir, hace que personas que planeaban entrar en el mercado inmobiliario como compradores, tengan que esperar.
• Hipotecas rechazadas: aunque están saliendo adelante hipotecas con unas condiciones buenísimas, hay bancos que están rechazando solicitudes de autónomos que han cesado su actividad o de trabajadores en ERTE. Si los perfiles no son tan confiables y rechazan hipotecas, no se cierran ventas.
• Más rentabilidad con alquiler: quienes no necesiten el dinero de la venta, antes de hacer una rebaja en el precio podrían poner su inmueble en alquiler. Lo que explicaría por qué salen menos inmuebles a la venta.
• Más imprevistos: los datos también muestran que cuesta más cerrar un acuerdo de compraventa tras la pandemia: confinamientos, cierres forzosos que retrasan papeleo, etc.

La incertidumbre afecta a compradores y a vendedores. Además de estos otros factores, que pueden condicionar y mucho la evolución de las compraventas en nuestro país hasta que todo se estabilice post pandemia.

¿Cómo está el mercado en la actualidad?

Observamos una tendencia al estancamiento o al decrecimiento. No obstante, es relativamente pronto para poder confirmar hasta qué punto dado que pasa un tiempo importante desde la negociación hasta la firma de la compraventa. Puede ser de meses y puede no estar reflejado actualmente en las gráficas.

No obstante, hay un consenso claro sobre la desaceleración en los precios. Es posible comprar más barato ahora mismo pero también puede que haya menos oferta o que los bancos sean más exigentes para conceder hipotecas. Lo que puede dificultar más el acceso a la compra de una vivienda.

También hay que tener en cuenta que los propietarios, por lo general, se muestran un tanto reacios a ajustar sus precios a la baja. Nadie quiere perder dinero. Sin embargo, es el mercado quien habla y quien determinará lo que ocurra.

Los compradores no se están encontrando con las grandes caídas de precios que esperaban teniendo en cuenta la crisis económica que nos acecha. Pero, todavía es pronto. Hay que tener paciencia.

También es posible que las mejores operaciones se hagan si se dispone de efectivo, dado que los bancos pueden estar un tanto reacios a prestar tanto dinero en medio de una crisis y con trabajadores con puestos de trabajo en el aire.

No obstante, si echamos mano de los datos, tenemos que se han vendido un 9,8% menos de pisos que antes de la pandemia. Una crisis del coronavirus que no ha sido la única culpable, puesto que ya había claros síntomas de desaceleración antes.

¿Cómo afectaría una posible intervención en los precios de alquiler?

Ley de Vivienda para limitar los precios del alquiler en determinadas zonas, para limitar los precios máximos y que más personas puedan acceder a una vivienda. Sin embargo, es una medida que cuenta con una amplia evidencia científica en contra.

Hay quienes apuntan que el problema es la falta de oferta. Al fin y al cabo, los precios los fija el propio mercado, las personas, en base a la ley de la oferta y de la demanda. Por lo que, los expertos piden una mayor oferta de alquiler social.

Conclusiones: ¿qué panorama nos espera?

No podemos negar que la compraventa de inmuebles y la construcción son dos de los grandes perjudicados por la pandemia. Por lo que, estamos inmersos en una tendencia decreciente que ya se inició en el 2019.

De vez en cuando aparece algún faro de luz, algún pequeño signo de recuperación que crea esperanza. Pero en términos generales, es negativo.

En parte, dependerá de cómo evolucione la economía en los próximos años. Pero todo parece indicar que no será fácil ni para compradores ni para vendedores.

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