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La subrogación de la hipoteca a fondo

La subrogación de una hipoteca es una situación que puede sucederse cuando tenemos una propiedad compartida con otra persona, en lo que denominamos copropiedad. Existen otras situaciones en las que puede producirse la subrogación hipotecaría y que iremos viendo a lo largo de nuestro artículo. Hoy, en Gumper, queremos profundizar en los aspectos que comportan la necesidad de una subrogación hipotecaria, así como los aspectos económicos que se van a derivar de dicha operación.

¿Cuándo puedo necesitar una subrogación de la hipoteca?

Una subrogación de la hipoteca se produce por diferentes causas, aunque se encuentran tres de ellas diferenciadas sobre la mayoría ya que el grueso de operaciones realizas en este aspecto se atribuyen principalmente a dos opciones:

• Modificación de uno de los titulares de propiedad y por ello de su hipoteca.
• Modificación de la hipoteca por interés financiero.
• Novación hipotecaria sobre la compra o venta de un inmueble.

A continuación, vamos a analizar las dos causas más habituales para solicitar la subrogación hipotecaria.

Separación y necesidad de cambio de deudor

Una de las situaciones que más suelen repetirse, es lamentablemente, la ocasionada por una situación en la que se produce una separación de los propietarios de un inmueble en copropiedad. Esta separación puede llevar a término muchas modificaciones en cuanto a materia de vivienda y su disposición, pero el punto clave habitual, es averiguar quién debe pagar la hipoteca en caso de divorcio. Lo que tenemos que realizar en este primer paso es una evaluación del inmueble y decidir si alguno de los dos propietarios desea adjudicarse el inmueble. Para ello, el nuevo propietario deberá adquirir no solamente los derechos de uso y disfrute sino las obligaciones de amortización de las cuotas pendientes de la hipoteca. Una vez se ha establecido cuál de los cónyuges desea adquirir el inmueble deberá realizarse el cambio de la asignación de titularidad del préstamo hipotecario, por lo que se deberá acudir a la entidad bancaria a formalizar el trámite. Es importante tener en cuenta que estamos tratando de un nuevo préstamo, que si bien, tomará como referencia el inmueble, su tasación y capital amortizado hasta el momento, no lo hará con la situación del nuevo propietario, que deberá justificar ante la entidad bancaria su capacidad de solvencia para hacer frente a los pagos hipotecarios. Será responsabilidad de la entidad bancaria la aceptación del nuevo titular hipotecario. Por lo que puede producirse una situación jurídica particularmente compleja de cara a los usuarios, puesto que uno de los propietarios habrá dejado de serlo, pero si el banco le considera con incapaz suficiente para poder afrontar los pagos hipotecarios, puede negarse a la subrogación hipotecaria y mantener tal cual la titularidad y responsabilidad de la hipoteca. Esto comportaría que uno de los miembros de la pareja, el que ha renunciado a su propiedad, no tenga, en efecto, derecho de propiedad sobre la vivienda y en cambio deba responder solidariamente con el pago de la hipoteca. Para ampliar la información pueden consultar en su entidad bancaria o a nosotros acerca de su situación concreta en cuanto a medidas de la denominada novación hipotecaria refiere.

Modificación de la hipoteca por interés financiero

Puede que muchas personas tengan en su ideario que una vez que se comprometen con una entidad bancaria para constituir una hipoteca, deberán permanecer en ella hasta finiquitar la deuda. No obstante, deben conocer que existe la posibilidad de trasladar la hipoteca a otra entidad financiera que nos proporcione algunas ventajas. Pero ¿Es rentable cambiar el banco con el que tengo contratado la hipoteca? Sin lugar a duda, puede darse la circunstancia de que nuestra situación financiera mejore al trasladar la hipoteca de banco. Podemos encontrar una oferta bancaria muy interesante para este tipo de transacción, debemos tener en cuenta que el mercado bancario está en constante cambio y resulta interesante realizar un seguimiento para poder acceder a condiciones más ventajosas en préstamos hipotecarios. La variación entre las condiciones bancarias de una u otra entidad pueden variar considerablemente y llegar a ahorrarnos, según el último estudio 2019 publicado por el diario Expansión, hasta 19.000€ en nuestra amortización hipotecaria. ¿Se puede oponer el banco a que realicemos un cambio hipotecario? Según la legislación vigente, nuestra entidad financiera no puede oponerse a que realicemos una modificación en nuestra hipoteca, siendo el resultado de ello, el traslado a otra entidad bancaria. Sin embargo, es habitual, encontrar propuestas de contraoferta para que el cliente mantenga la hipoteca en el banco. Debemos recordar, que la renta bancaria de una hipoteca proviene del cobro de los intereses mensuales sobre el precio del dinero, y es por esto que la fidelización del cliente es un factor crucial, y que van a rentabilizar durante la duración del contrato de préstamos hipotecario. ¿Tiene algún coste el cambio de la hipoteca de banco? Efectivamente, al tratarse de una operación bancaria en la que se modifican las condiciones de un préstamo esto va a generar una determinada serie de gastos. Se iniciaría con la extinción del contrato con la entidad actual y la creación de uno nuevo con la nueva entidad. Este nuevo contrato deberá ser firmado notarialmente y en el momento de su ejecución tendrá cargas pecuniarias que deberemos satisfacer. En un ejercicio práctico del Colegio de Abogados de Barcelona, podemos estimar que una nueva constitución hipotecaria puede conllevar para un restante hipotecario de 150.000€ unos 1.500 euros en concepto de gastos de formalización del nuevo crédito hipotecario. Ya que estas suelen oscilar entre el 0,5% y el 1% dependiendo de la entidad. A pesar de tratarse de un importe que puede parecer elevado, si las condiciones en cuanto a la amortización y cargo de intereses son adecuadas, podemos acabar ahorrando una cantidad de dinero importante, por lo que no debe ser un impedimento para consultar la posibilidad de mejorar las condiciones de nuestra hipoteca. Novación hipotecaria sobre la compra o venta de un inmueble. Cuando estamos un proceso de compra-venta inmobiliaria podemos llegar a puntos en la negociación en la que el nuevo comprador de la vivienda quiera realizar una parte del pago utilizando la hipoteca ya existente. Este supuesto se sucede habitualmente en propiedades que tienen una hipoteca con varios años por delante y que están en venta. El nuevo propietario puede llegar al acuerdo de adquirir el bien con la hipoteca que tiene pendiente y para ello deberá constituirse una novación hipotecaria, que tal y como hemos explicado, es el cambio de titularidad sobre un crédito hipotecario ya concedido. Las ventajas de esta forma de compra son entre otras no depender de una concesión hipotecaria previa y poder adquirir una ya existente ahorrando otro tipo de costes. No obstante, recordamos, que siempre vamos a tratar de modificar alguno de los titulares o todos los titulares de un crédito hipotecario debe ser esta entidad bancaria la que proporcione la validación del nuevo titular. Otro de los casos que encontramos habitualmente, es el del promotor que ha financiado la obra y en el momento de la venta del inmueble propone la subrogación de la hipoteca sobre la parte vendida. Cabe destacar que, si el comprador no acepta la subrogación de la hipoteca, el promotor incurrirá en los gastos de cancelación de esta. Como podemos ver, en la subrogación de la hipoteca, intervienen diferentes casuísticas en función del origen que la promueve. Es nuestra recomendación consultar siempre con un especialista, ya que una decisión en este ámbito que no haya sido correctamente evaluada puede acabar generando unos gastos en intereses o costes de modificaciones bancarias que de otro modo nos podíamos ahorrar.