Los pisos de bancos, ¿Oportunidad inmobiliaria?

Si has iniciado el proceso de buscar un inmueble, deberías conocer todas las opciones que el actual mercado inmobiliario puede ofrecerte.

En nuestro post de Gumper, queremos contarte cómo encontrar los mejores precios en vivienda y que gracias a ello puedas beneficiarte de las oportunidades del mercado inmobiliario.

Pisos de bancos, ¿son auténticos los descuentos?

Una de las oportunidades de inversión inmobiliaria o compra de inmueble que el mercado nos presenta son los comúnmente conocidos como pisos de banco.

Podemos hablar, de que el mercado inmobiliario español, tiene un antes y un después de la crisis de 2008. Para muchos, aún recordamos la difícil situación que hubo en el mercado inmobiliario y la dificultad de muchas familias para abordar hipotecas que con la subida del Euríbor había disparado su valor, siendo la principal causa de impago de aquellos años. (2007-2008).

Fruto de esa situación económica, se produjo el colapso del sistema financiero y en materia de vivienda las consecuencias no se hicieron esperar, de modo que se puso en marcha la ejecución de la cláusula de embargo de las viviendas, cuyos propietarios, no podían hacer frente al pago.

Según diferentes portales financieros, estiman que hay más de 240.000 viviendas procedentes de estos embargos ejecutados por la banca y los fondos de inversión.

La problemática para los bancos y fondos de inversión empezaba a ser la gestión de la cartera de los inmuebles embargados por lo que muchos de ellos crearon agencias inmobiliarias para gestionar la cartera de inmuebles.  

¿Hay un descuento fijo en las viviendas de bancos?

NO ES ORO TODO LO QUE RELUCE

Cada banco ha resuelto la situación de una forma diferente, por lo que cada uno de ellos en función de la cantidad de producto han aplicado descuentos muy diferentes, pero normalmente estos descuentos no suelen llegar al cliente final y si al inversor.

Por este motivo, te recomendamos que acudas a Gumper para que te podamos asesorar.

Ventajas de comprar con un piso de banco con Gumper

A pesar de que debemos tener mucho cuidado con la famosa letra pequeña que muchas entidades asocian a este producto, es cierto que su adquisición tiene unas ventajas competitivas más allá del valor económico.

Algunas de las ventajas de la compra de un inmueble de banco son:

• Amortización de la hipoteca: Cuando estamos realizando la tramitación de una hipoteca de un inmueble externo a la cartera bancaría, el máximo periodo habitual para la concesión de la hipoteca es de 30 años. Sin embargo, en los pisos de banco, vemos que este plazo de amortización hipotecaria se ve ampliado hasta los 40 años.

• Elegir financiación: A pesar de que realicemos la compra de un piso perteneciente a una entidad tenemos la libertad de elección de banco para la tramitación hipotecaria, si bien es cierto, realizar la compra y la hipoteca en el mismo banco suele ser una situación más ventajosa que hacerlo por separado. Los bancos suelen estar más abiertos a la negociación de las condiciones de estos inmuebles puesto que quieres quitarse la carga de cartera y puede ser una buena ocasión para lograr una mejora de las condiciones que te permitan afrontar el pago con mayor tranquilidad.

• Banco de España: El Banco de España lanzó una circular denominada 4/2016 y que regulaba los Activos inmobiliarios adjudicados y aquellos recibidos en pago de una deuda, y que obliga de forma firme a las entidades a presentar un informe del estado de deterioro, mantenimiento, mejoras o cualquier modificación que el inmueble haya sufrido. Además, deberá realizar un informe complementario de tasación para el ajuste de su precio, con lo que el banco priorizará la liquidación de estas propiedades para evitar que su precio pueda devaluarse y que pierda valor de tasación con el paso del tiempo.

• Porcentaje de hipoteca: Uno de los cambios más significativos que ha tenido el sistema bancario español en cuanto a la transacción hipotecaria refiere justamente a al porcentaje que el banco otorgaba de la hipoteca. La capacidad de endeudamiento de un comprador era algo que previo a la crisis se había tomado excesivamente a la ligera generando deudas difícilmente asumibles en caso de que la situación laboral cambiara. Podemos tomar como ejemplo, hipotecas en las que se financiaba más del 100% de la compra de la vivienda incluyendo la adquisición de un vehículo o el mobiliario de la nueva propiedad.

Tras la situación de crisis nos encontramos un panorama absolutamente diferente, los bancos modificaron su política de concesión hipotecaría estableciendo habitualmente un parámetro de conceder tan solo el 80% del valor de tasación del inmueble, sin contar los gastos de la compra, y que hace que el comprador deba disponer de ahorros para acometer la compra.

Esta modificación de la concesión hipotecaría ha dificultado el acceso a la vivienda para muchos candidatos a ser propietarios, ya que no resulta sencillo reunir los fondos necesarios para la compra del inmueble. Cuando nos encontramos frente a una operación de un inmueble de banco, si realizamos la hipoteca con la misma entidad, habitualmente lograremos el 100% de la financiación del inmueble, lo que supone un alivio considerable a la presión de la cartera de ahorro que debe tener el futuro propietario.

• Tasación de la vivienda: En el caso de que el inmueble que desees adquirir sea de un desahucio reciente y el piso haya sido embargado en menos de 6 meses, como comprador de la vivienda vas a ahorrarte la tasación de esta.

Desventajas de la compra de un piso de banco

Hemos visto un número importante de ventajas, al margen del precio, de los pisos de banco, pero es importante conocer algunas desventajas que estas propiedades presentan.

• Zona y localización: El hecho de responder únicamente a un mercado de embargo, hace que la localización y el número de ofertas sea menor que si recurrimos a una agencia inmobiliaria. Por lo tanto, si estamos en localidades muy concretas podemos encontrarnos con dificultades a la hora de poder encontrar ese inmueble que encaje con nuestras características.

• Estado del inmueble: Este quizás es el punto más destacable. A pesar de que puede parecernos muy atractivo el precio debemos tener en cuenta que es muy habitual encontrarnos frente a la necesidad de reformar el inmueble. La mayor parte de inmuebles está en unas malas condiciones, pueden haber sufrido problemas de okupación e incluso podemos encontrar pisos destrozados por los ocupantes antes de su desahucio.  El movimiento de la cartera es muy rápido con lo que es probable que te encuentres con la mayor parte de pisos en unas condiciones bastante complicadas para que puedas entrar a vivir.

En Gumper te recomendamos que contactes con un experto, que, como nosotros, pueda asesorarte en la compra de tu vivienda. Se trata de la transacción más importante de tu vida y necesitarás toda la información que puedas para tener un trámite tranquilo y sin sorpresas desagradables que puedan repercutir en tu bolsillo.