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¿Qué es la permuta de vivienda?

En Gumper queremos afrontar un tema de actualidad como es la permuta de vivienda. En épocas en las que el mercado inmobiliario tiene cierta inestabilidad debido a la crisis económica fruto de la pandemia, son cada vez más personas las que buscan alternativas en vivienda a las tradicionales transacciones de compra o venta de un inmueble.  

La permuta de vivienda: Opción en tiempos de crisis

  Casi como en una producción de cine, en la que vimos a Kate Winslet intercambiar la vivienda con Cameron Díaz en The Holidays, la forma más sencilla de explicar que es la permuta de vivienda es justamente esta, un intercambio de propiedades en las cuales no se realiza un intercambio económico tan solo de inmueble por inmueble.   Desde un punto de vista jurídico, se recoge esta práctica en el Código Civil la permuta de vienes en el artículo 1538. En este artículo concreto, se estima que la permuta debe producirse entre dos personas físicas y que una debe entregar un bien a la otra. En el caso de la denominada permuta inmobiliaria ambas personas deben ser las propietarias del inmueble.   A pesar de que este año 2021 se están realizando un mayor número de operaciones inmobiliarias, fruto de las ganas de muchos consumidores de cambiar de inmueble. Es cierto que la situación económica también es algo compleja para muchas personas por lo que hay opciones alternativas a la compraventa toman una presencia en el mercado algo que anteriormente no sucedía con la misma habitualidad.  

¿Cómo puedo hacer una permuta de vivienda?

  Tal y como hemos comentado, la permuta de vivienda tiene un requisito fundamental, se trata de que ambas personas interesadas en realizar la permuta de vivienda sean propietarias del inmueble sobre el que realizar el cambio.   La permuta inmobiliaria es un contrato de mutuo acuerdo para intercambiar una propiedad, quizás pueda parecer difícil una situación por la que cambiar de vivienda con este formato, pero a continuación vamos a poner un ejemplo que estos momentos se produce con bastante frecuencia.   Son muchas familias las que a causa del confinamiento han sido conscientes de que sus necesidades de vivienda son bastante más diferentes que las que la propiedad que han adquirido les proporciona.   También se ha puesto de manifiesto que muchas personas mayores se encuentran viviendo de forma solitaria o en zonas bastante aisladas, por lo que una permuta de vivienda puede ser una gran opción para encontrar aquello que hace falta a cada uno de ellos.  

El proceso de la permuta de vivienda

  Para iniciar el proceso una vez acordadas entre las partes el intercambio, debemos analizar el bien adquirido, así como las cargas que este puede presentar. Ya que la permuta de vivienda no exime de la liquidación de cargas hipotecarias de los vienes.

¿Quién se hace cargo de la hipoteca en una permuta de vivienda?

  Si sobre uno de los inmuebles existe una carga hipotecaria, será deber del receptor del inmueble asumir la subrogación hipotecaría. También puede darse el caso de que ambos inmuebles tengan una carga hipotecaría. En ese caso, ambos nuevos propietarios deberán asumir la subrogación mutua de las hipotecas. Cualquiera de las partes que deba asumir la hipoteca del inmueble puede realizar una nueva contratación hipotecaría, así como la contratación de una nueva hipoteca o realizar su liquidación, aunque esta última casuística suele darse en menos ocasiones debido a que esta modalidad de transacción busca justamente evitar al máximo los costes.  

¿Tiene gastos hacer una permuta de vivienda?

  Como todas las transacciones entre particulares que tienen un valor mercantil deben realizarse una serie de trámites que comportan gastos añadidos a la operación.   Debemos asumir habitualmente los siguientes gastos:  
  • El denominado Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Este impuesto va a recaer sobre ambos inmuebles. Una de la parte destacada del pago impositivo de esta modalidad inmobiliaria es que al tratarse de un contrato entre particulares este está exento de IVA.
  • Plusvalía Municipal: Este impuesto que debe abonarse en el resto de las operaciones inmobiliarias no es una excepción en la permuta de inmuebles por los que también deberá hacerse efectivo.
  • Este impuesto deberá medirse en base al beneficio o pérdida que supone el intercambio del inmueble. Como puede existir pérdida o ganancia patrimonial debe aplicarse este impuesto en ese diferencial entre el valor de la adquisición del bien que se transmite y el valor que se obtiene de la permuta.
  • Registro y notaría: Se deberá pasar por la notaría para registrar la operación de permuta.
  • Se deberán resolver los gastos derivados de la subrogación de la hipoteca, cancelación o gastos de novación.
  • Terrenos sin edificar. En el caso de los terrenos sin edificar encontramos una excepción al tener que realizar el pago del IVA, correspondiente a la entrega del solar.
  En términos de gastos y de procedimiento la permuta de vivienda presenta muchas similitudes con los procesos de compra venta habituales. La parte más complicada, no obstante, es encontrar un inmueble que reúna las características necesarias para que encaje en la búsqueda y a su vez se localice un inmueble disponible para esta modalidad de transacción inmobiliaria.   En Gumper, tenemos una amplía trayectoria inmobiliaria lo que nos permite ser unos asesores de alto valor a la hora de buscar el inmueble deseado.   También podemos presentar asesoramiento en las diferentes vertientes del proceso de la permuta de vivienda ya que, a nivel documental y fiscal, supone tener en cuenta muchos factores para que al final la experiencia del intercambio sea satisfactoria para ambas partes.