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¿Qué es la plusvalía de un inmueble?

La plusvalía municipal de una vivienda es un impuesto que debemos abonar cuando se realizan determinadas acciones patrimoniales. A continuación, en nuestro post de Gumper vamos a explicarte los detalles de este impuesto y cómo afectan a los costes que deberás tener en cuenta a la hora de satisfacer en algunas transacciones.

La plusvalía municipal de un inmueble. ¿En qué consiste?

Como hemos comentado en nuestra introducción la plusvalía municipal de un inmueble, (IIVTNU) es un impuesto que debemos abonar cuando se sucede alguna de estas casuísticas con nuestro patrimonio:

  • Venta de una vivienda
  • Donación de una vivienda
  • Heredamos una vivienda

Este impuesto es de carácter municipal, por lo que el cálculo de su importe está sujeto a la normativa de cada municipio. Los terrenos de naturaleza urbana están sometidos a este impuesto y dependerá de la operación realizada sobre quien recaiga la obligación de pago de dicho impuesto.

¿Cómo se calcula y se paga la plusvalía municipal?

Ya hemos contado qué tipo de situaciones son las que generan este tipo de impuesto y según cada casuística tendremos a diferentes sujetos obligados a su pago.

Venta de vivienda: Cuando la operación que realizamos es la venta de la vivienda, recae sobre el vendedor de esta el abono de la plusvalía correspondiente.

Donación o herencia de vivienda: En ambos casos, son los receptores del inmueble los que deben realizar el abono del correspondiente impuesto.

A la hora de realizar el cálculo de dicho impuesto se puede tomar por referencia un sencillo cálculo:

Debemos tener en cuenta el valor catastral y el tiempo transcurrido. (Por tiempo transcurrido nos referimos al tiempo que sucede desde que hemos adquirido el bien hasta que se produce su venta o donación).

Una vez tenemos estos factores contabilizados, debemos aplicar los índices de impuesto del municipio en el cual se encuentre el bien, ya que tal y como hemos explicado, se trata de un impuesto de carácter municipal. Estos índices, son los conocidos como índices de revalorización y tienen en cuenta el diferencial de valor del bien desde su compra hasta que se va a producir un cambio de titularidad.  Sobre esta base imponible se aplica la base impositiva regulada por cada municipio y que puede ser de hasta un 30%. Una vez hemos realizado estos cálculos podemos establecer el importe a pagar de plusvalía.

Si estás pensando en realizar alguna de estas operaciones inmobiliarias puedes consultarnos y te asesoraremos acerca del cálculo de la plusvalía.

¿En qué plazo debe abonarse el pago de la plusvalía?

Hasta el año 2018, todas las operaciones anteriormente mencionadas estaban sujetas al pago de este impuesto. Tras una sentencia del Tribunal Supremo en 2018, tan solo deberán realizar el pago de la plusvalía aquellas transacciones que tengan un beneficio real desde su compra hasta su venta o transmisión patrimonial.

El plazo máximo para realizar el pago del impuesto es de 30 hábiles a contar desde la fecha de transmisión patrimonial. En el caso de una defunción este plazo se amplía hasta los 6 meses desde que se realiza el acto de transmisión patrimonial. En este último caso, podemos solicitar la prórroga del impuesto hasta 12 meses (1 año) si se realiza una petición a la administración por escrito dentro de los 6 primeros meses.

Controversia del impuesto

Es frecuente cuando hablamos de plusvalía encontrar información confusa o al menos contradictoria acerca de cómo se establece su obligatoriedad de pago. Actualmente, este impuesto está en revisión por parte de los organismos oficiales.

Si bien, hemos explicado anteriormente, desde el año 2018 existe la posibilidad de no estar sujeto al pago de la plusvalía si realizamos la venta de nuestro inmueble por un precio igual o inferior al precio por el que realizamos la adquisición de dicho bien.

Otra de las casuísticas en las que nos podemos encontrar es que nuestro inmueble no figure entre declarado como urbano, en tal caso podremos evitar su pago. Por tanto, todas aquellas fincas declaradas como rústicas están exentas del pago del impuesto.

Hemos comentado anteriormente como realizar el cálculo del impuesto, a continuación, realizaremos un simple ejercicio para que podamos entender lo controvertido de la normativa, ya que, aunque tipos impositivos del 3,5% pueden parecernos poco preocupantes, cuando realizamos un ejercicio práctico vemos que la carga impositiva puede suponer un gran desembolso.

¿Está alguien exento?

Existen algunos casos en los que, aun que se venda una vivienda, no se tiene que realizar la autoliquidación del impuesto de plusvalía.

Exenciones

  • Las aportaciones de bienes y derechos hechas por los cónyuges a la sociedad conyugal, las adjudicaciones que se verifican en su favor y en su pago y las transmisiones que se hagan los cónyuges como pago de sus haberes comunes.
  • Las transmisiones de bienes inmuebles entre cónyuges o a favor de los hijos a consecuencia del cumplimiento de sentencias en los casos de nulidad o divorcio matrimonial.
  • En la posterior transmisión de los terrenos que describen los apartados anteriores, se considera que no se ha interrumpido el cómputo de los años, con respecto al cálculo de la plusvalía. Por ejemplo, unos cónyuges compran una vivienda el año 1990 y se divorcian el año 1995, y la vivienda queda para uno de los cónyuges según sentencia judicial. Posteriormente (año 2000), esta vivienda se vende, y la plusvalía que se tiene que pagar es la referida al periodo de 1990 al 2000: no se tiene en cuenta la transmisión del 1995.
  • Las transmisiones de bienes cuando no se haya producido un incremento del valor del terreno. Se tiene que presentar un escrito de solicitud adjuntando las escrituras de la adquisición, de la transmisión y cualquier otro medio de prueba.

Bonificaciones

  • En el caso de herencias, si se trata de la vivienda habitual de la persona difunta, donde conste en el Padrón de Habitantes.
  • Con respecto a las transmisiones de locales afectos a actividades empresariales o profesionales, ejercidas a título individual, puede bonificarse el 95% el cónyuge, descendientes o ascendientes por naturaleza o adopción.

Se pueden consultar todas las exenciones y bonificaciones al detalle en la página web del ayuntamiento de Barcelona.

Caso práctico

Vamos a suponer que queremos poner a la venta nuestro piso, para ello deberemos realizar el siguiente cálculo.

Lo primero que hay que calcular serán los años de posesión de la vivienda:

Imaginemos que hemos adquirido un inmueble en julio de 2010 y hemos realizado su venta en julio de 2020:

Para periodo impositivo de 10 años el coeficiente de incremento es del 3,5%. Podemos consultar las tablas en la página web del ayuntamiento de Barcelona.

Se deberá multiplicar los años de posesión por el porcentaje de incremento. En nuestro caso, 10 (años) x 3,5% (coeficiente multiplicador) = 35% (porcentaje a aplicar al valor catastral).

Para encontrar el valor catastral, tenemos que mirar el último recibo del IBI o consultar en la página web del catastro. Para nuestro ejemplo, imagina que el valor catastral del inmueble es de 200.000 euros.

La multiplicación del valor catastral de la vivienda por el coeficiente multiplicador nos dará la base imponible.

200.000 euros (valor catastral) x 35% (coeficiente) = 70.000 euros (base imponible)

Tipo impositivo: 30%. (Recordemos el tipo impositivo máximo es del 30% y que cada municipio es responsable de fijar ese tipo impositivo.)

Cuota a pagar = base imponible x tipo impositivo.

70.000 euros (base imponible) x 30% (tipo impositivo) = 21.000 euros (cuota a pagar).

Tal y como hemos podido observar supone un alto % de coste en el coste de nuestro inmueble.

La tramitación parlamentaria de esta ley será uno de los puntos clave para regularizar desequilibrios en las trasmisiones de inmuebles. Actualmente, y tras ralentización de todos los procesos debido al COVID-19, se encuentra solicitando información a los diferentes municipios para iniciar un proceso de equidad en el cálculo del máximo impositivo (actualmente 30%) que cada municipio puede imponer y que deberá justificar su cálculo para su aplicación.

¿Qué sucede si no presento el impuesto o no realizo su pago?

Si no presentamos o realizamos el abono del impuesto estaremos incurriendo en el inicio de un proceso sancionador.

En el caso de que no se realice la declaración del impuesto los Ayuntamientos pueden iniciar dicho proceso sancionador cuyo alcance puede suponer un gran golpe económico, ya que deberemos realizar el pago correspondiente más los intereses de demora y al tratarse de un proceso sancionador que puede alcanzar una sanción (pagos obligados al margen) de hasta el 150%.

En el caso de que se realice la delación del impuesto, pero no el abono, nos encontramos ante una situación sancionadora más favorable que puede suponer un incremento de hasta el 20% además de añadir el pago debido más los correspondientes intereses de demora.

Si quieres evitar pagar de más o conocer en profundidad cómo se realiza la gestión del cálculo de plusvalía puedes contactarnos sin compromiso antes de iniciar el proceso de venta de un inmueble.  Como has podido comprobar, contar con un asesoramiento experto puede resultarte de gran utilidad para evitar desagradables sorpresas en los diferentes procesos de transmisión patrimonial.